조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한: 비과세 혜택 받는 법

오늘은 많은 분들이 혼란을 겪고 있는 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한에 대해 다루어 보려고 합니다. 조정대상지역에서 2주택을 일시적으로 보유하게 될 경우, 종전주택의 양도 시점을 잘못 잡으면 비과세 혜택을 놓칠 수 있기 때문에 매우 중요한 주제입니다. 이 글에서는 구체적인 요건과 사례를 통해 비과세 혜택을 받기 위한 올바른 전략을 알려드리겠습니다.

출처: 국세청 양도소득세 월간 질의 TOP100

조정대상지역과 일시적 2주택 비과세 요건

조정대상지역이란 정부가 주택시장 안정화를 위해 지정한 지역으로, 이 지역 내에서는 주택 거래가 보다 엄격한 규제를 받게 됩니다. 이러한 규제는 주택 가격 상승을 억제하고자 하는 목적에서 비롯되었으며, 특히 일시적 2주택 상태에 있는 경우 종전주택을 정해진 기간 내에 양도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

비과세 혜택을 받기 위해서는 반드시 일시적 2주택자의 종전주택 양도 시점을 지켜야 합니다. 이는 신규 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 내에 종전주택을 양도해야 하며, 이 기간은 신규 주택의 취득 시점에 따라 다르게 적용됩니다. 이러한 요건을 준수하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문에, 정확한 규정을 파악하는 것이 중요합니다.

 

출처: 국세청

종전주택 양도기한의 기준

>기획재정부 재산세제과 - 512(2021.05.25.)

1. 2018년 9월 13일 이전 계약

2018년 9월 13일 이전에 신규 주택의 계약을 체결한 경우, 해당 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 2018년 8월에 신규 주택 계약을 체결하고 2019년 5월에 해당 주택을 취득했다면, 종전주택을 2022년 5월까지 양도해야 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.

이 규정은 당초 주택시장 안정화를 위한 정부 정책의 일환으로, 주택을 구입하고 이사할 시간을 충분히 제공하는 대신, 주택 보유 기간을 조정하여 시장 내 다주택자의 투기를 억제하려는 목적에서 설정되었습니다. 따라서 이 기간을 반드시 준수해야만 종전주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일 사이 계약

2018년 9월 14일에서 2019년 12월 16일 사이에 신규 주택 계약을 체결한 경우, 종전주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 양도해야 합니다. 이는 이전보다 양도기한이 짧아졌음을 의미하며, 이 시기에는 주택시장 규제가 더욱 강화되었기 때문에 기한 내 양도가 중요합니다.

이 기간 내에 계약을 체결한 일시적 2주택자의 경우, 종전주택의 양도기한을 놓치면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 다주택자로 간주되어 상당한 양도소득세 부담을 지게 됩니다. 따라서 이 기간 동안 계약한 경우에는 신규 주택 취득 시점을 꼼꼼히 확인하고, 기한 내에 종전주택을 양도할 수 있도록 철저한 계획이 필요합니다.

3. 2019년 12월 17일 이후 계약

2019년 12월 17일 이후에 신규 주택 계약을 체결한 경우, 종전주택의 양도기한은 더욱 엄격해져서 1년 이내에 양도해야 합니다. 이는 주택시장 안정화를 위한 정책이 보다 강화된 결과로, 기한을 맞추지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문에 주의가 필요합니다.

이 시기에 계약을 체결한 경우, 종전주택을 1년 내에 양도하지 않으면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 더 높은 세율의 양도소득세를 내야 할 가능성이 높습니다. 따라서 이 시기 이후에 신규 주택을 구입한 일시적 2주택자들은 더욱 신중한 계획을 세워야 하며, 양도기한을 철저히 지키는 것이 중요합니다.

2022년 5월 10일 이후의 규정 변화

2022년 5월 10일 이후로 새로운 규정이 적용되면서, 조정대상지역 내 종전주택 양도기한이 연장되었습니다. 이 규정에 따르면, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우, 종전주택의 양도기한이 기존 1년에서 2년으로 연장되었습니다. 이는 일시적 2주택자에게 다소 완화된 규정이지만, 여전히 기한 내 양도를 완료하지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

또한, 이 규정 변화로 인해 기존에 필요했던 세대 전원의 신규 주택으로의 이사 및 전입 요건이 삭제되었습니다. 이는 세대 전원의 이사 및 전입이 어려운 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는 가능성을 열어주는 긍정적인 변화로, 다소 유연한 주택 양도 계획을 세울 수 있게 되었습니다.

이와 같은 규정 변화는 주택시장 안정화와 동시에, 실수요자의 부담을 덜어주기 위한 정부의 배려로 볼 수 있습니다. 하지만 이러한 변화가 모든 경우에 비과세 혜택을 보장하는 것은 아니므로, 자신의 상황에 맞는 정확한 판단이 필요하며, 필요할 경우 세금 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.

출처: 국세청

사례 분석을 통한 구체적인 이해

사례 1: 서울에 A주택을 보유한 김국세씨

서울에 A주택을 보유하고 있던 김국세씨는 2020년 9월에 서울 소재 B주택을 추가로 취득했습니다. 김씨는 B주택을 2018년 7월에 분양계약을 체결했으며, 이 경우 종전주택인 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 김씨는 2023년 9월까지 A주택을 양도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 놓치지 않게 됩니다.

이 사례는 신규 주택의 계약 시점과 취득 시점이 비과세 혜택에 어떻게 영향을 미치는지를 보여줍니다. 김씨는 계약 시점이 2018년 9월 13일 이전에 해당하기 때문에, 3년의 양도기한이 적용되었으며, 이를 정확히 이해하고 기한 내 양도 계획을 세우는 것이 중요합니다.

사례 2: 서울에 C주택을 취득한 박국세씨

2021년 5월에 서울에 C주택을 취득한 박국세씨는 기존에 보유하고 있던 B주택을 2022년 7월에 양도했습니다. 박씨의 경우, 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득했기 때문에 종전주택인 B주택을 1년 이내에 양도해야 합니다. 따라서 박씨가 B주택을 1년 내에 양도함으로써 비과세 혜택을 유지할 수 있게 됩니다.

이 사례는 2019년 12월 17일 이후 계약의 경우, 종전주택 양도기한이 매우 짧아졌음을 잘 보여줍니다. 박씨는 1년 내에 종전주택을 양도하여 비과세 혜택을 받을 수 있었으며, 기한 내 양도하지 않았다면 상당한 양도소득세 부담을 지게 되었을 것입니다.

결론 및 세금 절약 팁

조정대상지역 내 일시적 2주택자라면 비과세 혜택을 받기 위해 종전주택 양도기한을 반드시 준수해야 합니다. 이 양도기한은 신규 주택의 취득일과 계약일에 따라 달라지며, 규정을 정확히 이해하지 못하면 큰 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 2022년 이후 개정된 규정을 잘 숙지하고, 필요할 경우 전문가의 도움을 받아 양도 계획을 세우는 것이 좋습니다.

양도기한을 놓치지 않기 위해서는 먼저 신규 주택 취득일을 기준으로 종전주택의 양도 시기를 명확히 계획해야 합니다. 각자의 상황에 맞게 세심하게 접근하는 것이 중요하며, 만약 규정을 이해하는 데 어려움이 있다면 세금 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.