9.2 재건축·재개발 특례법 제정과 도시정비법 개정: 절차 간소화와 주택 공급 확대 방안

출처: 국토교통부 보도자료

 

최근 대한민국 주거 문제를 해결하기 위한 다양한 정책적 변화가 이루어지고 있습니다. 특히, 재건축 및 재개발 분야에서 대대적인 변화를 예고한 '재건축·재개발 촉진 특례법'과 '도시정비법 개정안'이 발표되면서, 복잡한 절차를 단순화하고 낡은 규제를 개선하려는 정부의 노력이 돋보입니다. 이번에 발의된 법안은 낡은 주거지를 효율적으로 정비하고, 빠르고 안정적인 주택 공급을 목표로 하고 있습니다.

2024년 9월 3일 발표된 이 법안들은 기존의 복잡하고 일률적인 재건축·재개발 절차를 대폭 간소화하는 한편, 법적, 행정적 불확실성을 최소화하여 보다 안정적인 사업 추진을 도모하는 내용을 담고 있습니다. 본 포스팅에서는 이번 법안의 주요 내용과 기대효과를 분석하고, 주택 시장에 미칠 긍정적 영향을 살펴보도록 하겠습니다.

항목	내용
재건축·재개발 특례법	절차 통합 및 간소화, 사업 불확실성 해소, 용적률 및 건축 규제 완화
도시정비법 개정안	재건축 조합설립 동의요건 완화, 절차 간소화, 주상복합 건축 규제 완화
기대효과	절차 간소화 및 사업성 개선, 주택 공급 확대, 주거 선택의 폭 확대
법안 개정에 따른 긍정적 영향	복잡한 절차의 단순화, 불확실성 감소, 도심 내 주택 부족 문제 해결, 주거 환경 개선

재건축·재개발 특례법의 주요 내용

이번 '재건축·재개발 촉진 특례법'은 노후한 도시의 주거 환경을 개선하고, 주택 공급을 활성화하기 위한 다양한 방안들을 제시하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 절차 통합 및 간소화
   재건축과 재개발 사업은 그동안 복잡한 절차와 긴 시간을 요구했습니다. 이를 개선하기 위해 이번 법안에서는 기본계획과 정비계획을 동시에 처리할 수 있는 특례가 신설되었습니다. 이는 사업 초기 단계에서 발생하는 시간 소요를 줄이고, 보다 신속한 사업 추진을 가능하게 합니다.
   또한, 조합 설립 이후에 진행되는 사업시행계획과 관리처분계획도 동시에 처리할 수 있는 절차가 마련되어, 행정적 절차의 효율성을 높였습니다. 이는 재건축·재개발 사업에서 발생할 수 있는 절차적 병목 현상을 해소하고, 주민 이주 완료 이전에도 철거 심의를 미리 진행할 수 있는 근거를 마련하여 빠른 사업 진행을 지원합니다.
2. 사업 불확실성 해소
   그동안 재건축·재개발 사업은 다양한 이유로 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 많았습니다. 이번 법안은 이러한 불확실성을 최소화하기 위한 여러 가지 방안을 도입하였습니다.
   예를 들어, 조합 임원이 해임되는 경우 지자체에서 전문조합관리인을 선임해 사업이 신속하게 정상 궤도에 오를 수 있도록 돕는 제도가 신설되었습니다. 또한, 공사비 증액으로 인한 분쟁을 해결하기 위해 분쟁조정단을 파견할 수 있는 근거도 마련되었습니다. 이는 사업의 불확실성을 최소화하고, 신속한 문제 해결을 가능하게 하는 중요한 요소로 작용할 것입니다.
3. 용적률 및 건축 규제 완화
   이번 특례법은 용적률 상한을 기존 법적 기준보다 1.3배까지 상향 조정하는 특례를 도입했습니다. 이는 역세권 등 주요 지역에서 사업성을 높여 재건축·재개발 사업이 보다 원활하게 진행될 수 있도록 지원합니다.
   더불어, 도시계획위원회의 심의를 통해 공원·녹지 규제나 건축물 높이 등의 규제를 완화할 수 있는 조항이 신설되어, 지역 특성에 맞는 개발이 가능해질 전망입니다. 이러한 규제 완화는 사업성 향상뿐 아니라 다양한 건축물과 주거 공간을 조성할 수 있는 기회를 제공합니다.

도시정비법 개정안의 주요 내용

이번 '도시정비법 개정안'은 재건축·재개발 사업을 보다 원활하게 추진하기 위한 다양한 절차 간소화 및 규제 완화 조치를 포함하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 재건축 조합설립 동의요건 완화
   기존에는 재건축 조합을 설립하기 위해 전체 소유자의 75% 이상의 동의가 필요했으나, 이번 개정안에서는 이를 70%로 완화했습니다. 또한, 동별 구분소유자의 동의 요건도 기존 1/2에서 1/3로 낮아져 조합 설립 절차가 보다 용이해졌습니다. 이는 사업 초기 단계에서의 진입장벽을 낮추는 효과를 가져올 것입니다.
2. 절차 간소화
   정비계획 수립 시, 토지 소유자 각각에 대해 분담금을 추산해야 했던 기존 규정이 개정되면서 대표 유형에 대해서만 분담금을 추산할 수 있게 되어, 행정적 절차가 크게 간소화되었습니다. 이로 인해 시간과 비용을 절감할 수 있으며, 사업 추진의 효율성이 한층 높아질 것입니다.
3. 주상복합 건축 규제 완화
   기존에는 아파트 이외의 주거시설로 오피스텔만 허용되었으나, 이번 개정안에서는 다양한 업무·문화시설을 함께 설치할 수 있도록 규정이 완화되었습니다. 이는 주민들의 요구에 맞춘 주거 환경을 제공하고, 보다 유연한 도시개발을 가능하게 할 것입니다.

법안 개정에 따른 기대효과

이번 법안 개정은 재건축·재개발 사업의 절차적 간소화와 규제 완화를 통해 여러 가지 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다. 우선, 복잡한 절차가 단순화되면서 사업 추진 속도가 크게 빨라질 것이며, 불확실성이 줄어듦에 따라 안정적인 사업 진행이 가능해집니다.
또한, 용적률 완화와 같은 규제 완화로 인해 사업성이 개선되면서, 재건축·재개발 사업의 활성화가 기대됩니다. 이는 주택 공급 속도를 높이고, 도심 내 주택 부족 문제를 해결하는 데 큰 역할을 할 것입니다. 특히, 역세권 개발을 촉진하여 도심 내 주택 공급을 확대하는 데 기여할 수 있습니다.

이와 함께, 다양한 주거 공간 및 상업시설이 결합된 개발이 가능해짐에 따라, 도심 내 거주 여건이 개선되고, 국민의 주거 선택의 폭이 넓어질 것입니다. 또한, 이번 법안 개정은 수도권을 포함한 주요 도시의 주택 수요를 충족시키는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

결론

이번 '재건축·재개발 촉진 특례법'과 '도시정비법 개정안'은 주택 공급을 확대하고, 도시 내 낡은 규제를 개선하려는 정부의 강력한 의지를 담고 있습니다. 이를 통해 재건축·재개발 사업의 절차가 간소화되고, 사업성 개선을 통해 주택 공급이 원활하게 이루어질 것입니다.
특히, 역세권 등 주요 지역의 개발이 활성화되면서, 도심 내 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련되었습니다. 또한, 법안 개정으로 인해 재건축·재개발 사업의 효율성이 크게 향상될 것이며, 앞으로 이러한 법안들이 국회에서 통과되어 실제로 시행되면, 많은 도시에서 주택 공급이 확대될 것입니다. 주택 시장에 관심 있는 사람들은 이번 법안의 시행을 주목할 필요가 있습니다.

 

참고 1: 재건축·재개발 특례법 주요 내용 요약

구분	조문 제목	주요 내용
총칙	목적	재건축·재개발사업의 지원 및 절차 간소화, 도심 내 주택 공급 확대 및 국민 주거 안정 도모
	정의	재건축·재개발, 노후계획도시 정비사업을 정비사업으로 정의
	적용범위	도시정비법, 노후계획도시 특별정비구역에 적용
	다른 법률과의 관계	절차 및 특례가 다른 법률보다 우선 적용
정비사업 지원 및 관리	정비사업 관리 및 합동조정회의	시·도지사가 합동조정회의를 통해 사업지연 방지
	관계 기관 이견조정	시·도지사 합동조정회의로 조정이 필요하면 국토교통부 장관이 직접 조정
	공공관리인	조합이 요청하면 공공관리인을 선임하여 주요 업무 지원 및 대행
	조합 정상화 지원	조합 임원이 해임된 경우 지자체가 전문조합관리인을 선임하여 사업 정상화 지원
	공사비 증액 검증	공사비 증액 요청 시 공사비 변동 사유서 및 내역서 제출 의무 규정
기간 단축 및 특례	기본계획과 정비계획 병행 처리	기본계획과 정비계획을 동시에 처리 가능
	관리처분계획 수립 특례	사업 인가와 관리처분계획 인가를 동시에 신청 가능
	건축물 해체 특례	이주 완료 이전에도 철거 심의 가능
	용적률 특례	역세권의 경우 법적 상한 용적률의 1.3배, 그 외 지역은 1.1배까지 완화 가능
	건축 규제 특례	건축물 높이 및 공원·녹지 기준을 완화 가능
기타	기타	정비기금, 특별회계, 자료 요청 등 규정 및 과태료 규정

 

참고 2: 도시정비법 개정 주요 내용 요약

구분	과제 제목	주요 내용
절차 간소화	분담금 추산절차 간소화	정비계획 수립 시 개별 소유자별 분담금 추산 대신 대표 유형만으로 분담금 추산 가능
	재건축 조합설립 동의요건 완화	전체 구분소유자 75%에서 70%로, 동별 구분소유자는 1/2에서 1/3로 완화
	통합심의 및 인허가 의제 확대	통합심의 대상 및 인허가 의제 확대 (재해영향, 소방 성능설계, 장애인시설 협의 등)
	분양공고 통지기한 단축	분양공고 기한을 120일에서 90일로 단축
	관리처분계획 타당성 검증 신청	총회 의결을 거쳐 공공기관에 관리처분계획 타당성 검증 신청 가능
규제 완화	국민주택규모 주택 공급비율	국민주택규모 주택의 공급 비율을 정비계획에 유연하게 반영 가능
	재건축 용도제한 완화	아파트 외에도 업무·문화시설을 설치 가능토록 규제 완화